भाडेकरूंचे अस्तित्व धोक्यात – – महाराष्ट्र टाइम्स

Clipped from: https://maharashtratimes.com/editorial/article/architect-chandrashekhar-prabhu-article-on-model-tenancy-act/articleshow/78787028.cms

मुंबई शहर किंवा मुंबई बेट या प्रदेशातीलच नव्हे, तर समस्त राज्यातील भाडेकरूंचे अस्तित्वच सध्या धोक्यात येते आहे. १९८० ते २००० या दोन दशकांमध्ये कायद्यात झालेले बदल आपण पाहिले. आता नवा कायदाही कसा जाचक आहे ते पाहू या…

चंद्रशेखर प्रभू

सन १९८५ मध्ये शंभर महिन्यांची भाडी देऊन मालकी हक्क मिळवण्याच्या आश्वासनावर निवडून आलेल्या लोकप्रतिनिधींनी आग्रह धरला व म्हाडा कायद्यात बदल करून त्यात चॅप्टर ८अ जोडण्यात आला व तो अस्तित्वातही आला. त्यानुसार, एकदा का सत्तर टक्के भोगवटादारांनी मालकी हक्क करण्याचा ठराव केला की मग ही संख्या सत्तर टक्क्यांहून कमी जरी झाली तरी ती सत्तर टक्केच समजली जावी. एकदा का या इमारतींची जमीन संपादित केली, की ही पुन्हा कधीही गृहनिर्माण संस्थेशिवाय इतर कोणालाही देता येणार नाही. तसेच, भाडेकरूंना अधिकचा चटईक्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) देऊन मोठी घरे त्यांनी स्वयंपुनर्विकासात बांधून घ्यावीत, अशी संकल्पना होती. घरमालकांनी लगेच मुंबई उच्च न्यायालयात याचिका केली व आमची पिढ्यानपिढ्या असलेली मालमत्ता ही कमीत कमी दराने सरकार ताब्यात घेईल व आमच्याच भाडेकरूंना देऊन भाडेकरू ही इमारत व त्यातील खोल्या पुन्हा विकून गडगंज पैसा कमावतील, असा युक्तिवाद केला. त्यामुळे घटनेतील समानतेच्या तत्त्वाला धक्का बसेल असाही त्यांचा युक्तिवाद होता. या युक्तिवादाला उत्तर म्हणून चॅप्टर आठ अ मध्ये अशी तरतूद करण्यात आली की, एकदा जागा संपादित झाली किंवा गृहनिर्माण संस्थेला मालकीहक्क मिळाल्यावर जे मूळ भाडेकरू होते त्यांना आपल्या खोल्या विकण्याचा अधिकारच राहणार नाही. मात्र, पुढच्या पिढीच्या नावे खोली करण्यास कोणतीही हरकत नाही. या तरतुदीमुळे उच्च न्यायालयात व सर्वोच्च न्यायालयात घरमालकांच्या संघटनेने केलेल्या युक्तिवादाचे कंबरडेच मोडले.

मात्र, ‘व्यवहारी’ असणाऱ्या भाडेकरूंना या कायद्यातून नफा मिळणार नाही, ही खंत राहिली. म्हणून जितक्या प्रचंड प्रमाणात प्रतिसाद मिळायला हवा होता, तितका सुरुवातीस मिळाला नाही. दरम्यान, घरमालक न्यायालयात गेल्याने प्रकरण न्यायप्रविष्ट असल्याने भाडेकरूंनी भिडस्तपणाने वाट पाहणे पत्करले. तरीही मालकीहक्क करण्यासाठी म्हाडाकडे किमान हजारभर अर्ज आले. त्यातून, तीनशे इमारतींचे संपादन केले गेले. हे प्रकरण घरमालकांनी लावून धरले व पागडी घेतलीच नाही, असा युक्तिवाद केला. त्यामुळे सध्या ते नऊ न्यायाधीशांच्या खंडपीठापुढे प्रलंबित आहे. आधी दोन, नंतर तीन, नंतर पाच व नंतर सात न्यायाधीशांच्या खंडपीठांसमोर सुनावणी झाली असता, दरवेळी सरकारतर्फे दिलेल्या प्रतिज्ञापत्रात पागडीची सविस्तर माहिती आहे व घरमालकांनी इमारतीची किंमत पागडीद्वारे कित्येक पटींनी कशी वसूल केली आहे, याविषयी सविस्तर विवरण आहे.

पागडी ही घरमालकाची खरी कमाई असल्याने खरेतर वेगळा मोबदला देण्याची आवश्यकता नाही. पण मोबदला द्यावा म्हणून शंभर महिन्यांचे भाडे योग्य आहे, असा युक्तिवाद दरवेळी केला गेला. जोवर पागडीची प्रथा संपत नाही, तोवर तरी घरमालकाला द्यायची रक्कम यापेक्षा अधिक करणे योग्य होणार नाही, असा हा युक्तिवाद होता. घरमालकांनी मात्र म्हाडा कायद्याच्या विरोधातच नव्हे, तर भाडे नियंत्रण कायद्याच्या विरोधातही याचिका केली. त्यांचे म्हणणे असे की, १९४० पासून २००२ पर्यंत भाडे वाढले नाही. तर १९४० पासून दरवर्षी महागाई निर्देशांकाप्रमाणे ते एकरकमी वाढवावे व २००२ नंतर दरवर्षी त्या रकमेवर पाच टक्के वाढवावेत. म्हणजेच, १९४० साली एका खोलीचे जे शंभर रुपये महिना भाडे देत होते त्यांना किमान महिना १४ हजार रुपये इतके भाडे २००२ पर्यंत व त्यानंतर दरवर्षी पाच टक्के या हिशेबाने मिळावे, म्हणजेच मुंबईतील २५ लाख भाडेकरूंना किमान महिना २५ हजार रुपये भाडे, घरमालक जिंकले तर एका खोलीसाठी आज भरावे लागेल.

याविरुद्ध सरकारतर्फे युक्तिवाद करताना पागडीची प्रथा समजावून सांगण्यात आली व घरमालकांना पागडीच्या माध्यमातून कोट्यवधी रुपये कसे मिळतात, हा युक्तिवाद सर्वोच्च न्यायालयापुढे करण्यात आला. विविध इमारतींची उदाहरणे देऊन त्या इमारती अमुक किंमतीत विकत घेतल्या गेल्या आणि पाच वर्षांत पागडीच्या माध्यमातून विकत घेतेवेळी दिलेल्या किंमतीच्या दसपट कमाई कशी झाली, याविषयी सविस्तर मांडणी सरकारतर्फे केली गेली. मात्र, २००२ पासून दरवर्षी भाड्यात चार टक्के वाढ करण्याची तरतूद कायद्यात करण्यात आली व ती आजवर सुरू आहे. घरमालकाने पागडी घेतलेली नाही, असे उदाहरण लाखांत एखादे असेल. मात्र, हे उदाहरण दाखवत घरमालक पागडी घेतच नाहीत, असा युक्तिवाद करण्यात आला. भाडेनियंत्रण कायद्याचा हा खटलाही नऊ न्यायाधीशांच्या खंडपीठासमोर आहे. दोन्ही खटल्यांमधील सूत्र एकच आहे – पागडीच्या प्रथेमुळे घरमालकांना मिळालेला मोबदला व त्यामुळे सरकारने ताबा घेताना द्यायची भरपाई ही किती गौण आहे हा मूळ मुद्दा.

असे असताना आज नवीन कायद्यात रेडी रेकनरच्या २५ टक्के किंवा विक्रीयोग्य एरियाच्या १५ टक्के यापैकी जी रक्कम अधिक होईल, तेवढी रक्कम देण्याची तरतूद करणे, याचा अर्थ घरमालक आणि बिल्डरांची अनेक वर्षांपासूनची मागणी मान्य करणे असेच मानले जाईल. पागडीतून बाजारभाव मिळत असताना रेडी रेकनरच्या दराने नुकसानभरपाई देण्याचा प्रश्नच निर्माण होऊ नये. २००० सालापासून पागडी ही कायद्याने ग्राह्य असल्याने त्यावर मुद्रांक शुल्क किंवा इतर कर सरकारला मिळतातच. तसेच, कायद्यामध्येच १९८५ साली किमान ५० हजार कोटींचे व्यवहार पागडी स्वरूपाने रोखीत झाल्याची नोंद सरकारने केली आहे व तशाच पद्धतीची प्रतिज्ञापत्रे वेळोवेळी सर्वोच्च न्यायालयात सादर केली आहेत. असे असताना आज वेगळा निर्णय घेतल्यामुळे या दोन्ही प्रकरणांमध्ये भाडेकरूंची बाजू कमकुवत होईल, याविषयी शंका नाही. शंभर महिन्यांच्या भाड्याची भरपाई योग्य आहे असे चॅप्टर आठ मध्ये नमूद आहे व ते सर्वोच्च न्यायालयालाही मान्य आहे. ८अ मध्येही तेच आहे. मात्र, ते सर्वोच्च न्यायालयासमोर प्रलंबित आहे. असे असताना पागडीविषयीचा युक्तिवाद मारून काढण्यासाठी बिल्डरांनी सुचवलेला हा नवीन मार्ग घेणे योग्य होईल का? भाडेकरूंच्या हिताच्या दृष्टीने निश्चितच होणार नाही. म्हणून यातील कायदेशीर बाबी कायदा व न्याय विभागाने सरकारसमोर मांडल्या असल्याचे कळते.

जर भाडे नियंत्रण कायदा रद्द झाला किंवा १९४० पासून आजपर्यंतचे न वाढवलेले भाडे वाढवले गेले, तर मुंबईच नव्हे महाराष्ट्रात जेवढे भाडेकरू आहेत त्यांना नवीन भाडे भरणे अशक्य होईल व ते रस्त्यावर येतील. पागडीचा युक्तिवाद योग्य मानल्यास आज बाजारभावाने भरपाई देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. सबब, कायद्यातील नवीन तरतुदी भाडेकरूंच्या हिताच्या नाहीत. सध्या १४,८०० इमारती मुंबई शहर भागात शिल्लक आहेत. यापैकी विविध विभागांतील इमारतींचे सर्वेक्षण करून २५ टक्के रेडी रेकनरचा दर किंवा १५ टक्के सेलेबल या हिशेबाने गणिते मांडली. शंभर, दोनशे किंवा अधिक भाडेकरू असणाऱ्या इमारतींना भरपाई ही ७० ते ८० कोटी रुपयांपेक्षा कमी येत नाही. अगदी छोट्या चाळी असल्या तरी त्यात भरपाई पाच ते दहा कोटी रुपये येणार. एका इमारतीची सरासरी दहा कोटी नुकसानभरपाई गृहित धरली तर सर्व इमारतींचे संपादन करण्यासाठी एक लाख ४० हजार कोटी रुपयांची आवश्यकता भासेल. अगदी निम्म्या इमारती जरी ताबडतोब ताब्यात घ्यायच्या झाल्या तरी ७० हजार कोटी हवेत. हे पैसे जर भाडेकरूंकडून वसूल करायचे झाले तर प्रत्येक भाडेकरूला साधारण ३५ लाख रुपये द्यावे लागतील. एका खोलीसाठी इतकी रक्कम देणे भाडेकरूंच्या आवाक्याबाहेर आहे. सरकारची आर्थिक स्थिती पाहिल्यास दरवर्षी या इमारतींच्या डागडुजीसाठी जे १००-२०० कोटी लागतात तेही देणे कठीण होऊन बसले आहे. इमारती संपादित करण्यासाठी लागणारा पैसा सरकारकडे नाही. सध्याची परिस्थिती पाहिल्यास बिल्डरांची अवस्थाही वाईट आहे. त्यामुळे अशा रकमा तेही देऊ शकणार नाहीत. मात्र, या कायद्यातील नवीन बदलांमुळे भाडेकरूंच्या विरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात असलेल्या याचिका, त्यांच्याविरोधात जाण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. यामुळे याबाबत निश्चित उपाय आवश्यक आहे. मुंबईच नव्हे, तर महाराष्ट्रातील भाडेकरूंच्या हिताचे निर्णय घेण्यासाठी पावले पुढे टाकावीत.

महाराष्ट्र सरकारला आम्ही वेळोवेळी यासंबंधी सल्ला देत आलो आहोत. यापुढेही सल्ला देण्याची तयारी आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या माध्यमातून काहीतरी भलतेच होऊन भाडेकरूंना रस्त्यावर येण्याची वेळ येण्याआधी सरकारने निश्चित पावले उचलावीत, अशी राज्य सरकारला आणि मुख्यमंत्र्यांना विनंती आहे.

(उत्तरार्ध)

(लेखक ज्येष्ठ नगररचनाकार, नगर नियोजन तज्ज्ञ व स्वयंपुनर्विकासाचे पुरस्कर्ते आहेत.)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s